▲ 오세훈 시장이 13일 오전 은마아파트 재건축 현장을 방문해 브리핑을 청취하고 있다.  © 서울시

브레이크뉴스 문홍철 기자= 10년 넘게 재건축이 정체됐던 대치동 대표 노후단지 ‘은마아파트’가 49층 높이 5893세대 대단지로 탈바꿈한다. 

최근 서울시가 발표한 정비사업 인·허가규제 전면 혁신이 핵심인 ‘신속통합기획 시즌2’를 적용한 첫 사례다.

‘신통기획’은 서울시가 재개발·재건축 사업의 신속한 추진을 위해 도입한 공공 지원 계획이다. 

서울시는 그동안 △정비지수제 폐지 △신통기획 도입(정비구역 지정 5년→ 2년) △사업성 보정계수 적용 △정비사업 촉진 방안 등을 통해 정비사업 기간 5.5년 단축 기반을 마련했다. 이번 ‘신통기획 시즌 2’로 1년을 추가로 줄여, 18.5년을 12년까지 단축할 수 있게 됐다.

정비기간을 혁신적으로 단축하는 ‘신통기획 시즌2’ 대표사례가 될 ‘은마아파트’는 1979년 준공된 14층, 4424세대 규모 강남 대표 노후단지다. 그동안 주거 환경 개선과 안전 확보 필요성이 꾸준히 제기돼 왔으나 층수 규제, GTX-C 지하 관통 등 번번이 암초를 만나며 10년 넘게 사업이 지연돼 왔다. 

2015년 주민 제안으로 재건축을 추진했으나 50층 계획은 당시 35층 높이 규제로 무산됐고, 2022년 말 최고 35층 높이로 재건축 심의를 통과했다. 이후 2023년 높이 제한이 폐지됨에 따라 올해 1월 신통기획 자문 신청 8개월 만인 9월 초 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회 심의를 통과하면서 본격적 추진이 가능하게 됐다. 

은마아파트는 2030년 착공, 2034년 준공이 목표다. 공영주차장을 설치해 대치동 학원가 상습 주차난을 해소하고, 개방형 공공도서관을 비롯해 △국공립어린이집 △치안센터 △공원 △저류시설 등 교육·복지·안전이 어우러진 주거 환경이 특징이다.

정비사업 최초로 ‘공공분양주택’도 도입한다. 민간 주도 재건축에 공공분양이 결합 된 최초 사례로 역세권 용적률 특례(300%→331.9%) 적용을 통해 655세대를 추가로 공급하는 방식이다.

‘역세권 용적률 특례’란 대중교통 이용이 편리하고, 기반시설이 우수한 역세권에 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화해 사업성을 높이는 제도다. 완화된 용적률의 30~40%는 민간주택으로, 60~70%는 공공주택으로 공급한다. 

용적률 특례로 추가 공급되는 655세대 중 195세대는 다자녀 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급하고, 나머지 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 이뤄진다. 

현재 서울시는 은마아파트 외 5개 단지에서 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이며 구역면적, 도로 등 단지별 입지 특성과 주변 환경을 종합적으로 고려해, 정비계획 수립단계에서 적정한 용적률 완화범위를 검토하고 위원회 심의를 거쳐 결정할 예정이다. 

한편, 서울시는 은마아파트 재건축을 시작으로 ‘신통기획 시즌2’를 본격화해 강남권을 비롯한 여의도, 목동, 성수 등 주요 지역의 정비사업 속도를 높여 나간다는 계획이다. 이를 통해 2031년까지 강남구 2만5000호, 서울 전역 31만 호를 공급한다는 방침이다.

이와 관련, 오세훈 서울시장은 13일 오전 10시 30분 은마아파트를 찾아 노후 현황을 점검하고 주민들을 만나 차질없는 정비사업 추진을 위해 철저한 공정관리와 행정적 지원을 펼치겠다고 전했다. 

오세훈 시장은 “서울시의 명확한 주택공급 원칙은 민간이 주도하고, 공공은 적극적으로 지원해 시민이 원하는 곳에, 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하는 것”이라며 “은마아파트를 시작으로 노후 주거지의 민간 정비사업을 신속하게 추진해 집값 상승을 이끌어 온 핵심 지역 내 주택을 빠르게 확충하겠다”고 말했다.

break9874@naver.com

*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

Seoul City's Eunma Apartment Redevelopment Project Season 2 First to Apply... Construction on 5,893 Units to Begin in 2030

Eunma Apartments, a representative aging apartment complex in Daechi-dong, where redevelopment has been stalled for over a decade, is being transformed into a 49-story, 5,893-unit complex.

This is the first application of the "Season 2 Rapid Integrated Planning," recently announced by the Seoul Metropolitan Government, which focuses on comprehensive reforms to redevelopment project approval and permit regulations.

"Shintong Planning" is a public support plan introduced by the Seoul Metropolitan Government to expedite the implementation of redevelopment and reconstruction projects.

The Seoul Metropolitan Government has laid the foundation for shortening redevelopment project periods by 5.5 years through measures such as the abolition of the redevelopment index system, the introduction of Shintong Planning (redesignating redevelopment zones from 5 years to 2 years), the application of a feasibility correction factor, and measures to accelerate redevelopment projects. With this "Shintong Planning Season 2," the project duration has been shortened by an additional year, reducing the period from 18.5 years to 12 years.

Eunma Apartment, a prime example of "Shintong Planning Season 2," which aims to dramatically shorten the redevelopment period, is a 14-story, 4,424-unit complex in Gangnam, completed in 1979. Despite persistent calls for improved living conditions and safety, the project has faced repeated obstacles, including floor-to-floor restrictions and the underground penetration of the GTX-C, delaying the project for over a decade.

Redevelopment was initiated in 2015 at the suggestion of residents, but the 50-story plan was scrapped due to the then-current 35-story height restriction. In late 2022, the plan was approved for redevelopment with a maximum height of 35 stories. With the height restriction abolished in 2023, the project passed the Urban Planning Commission's Rapid Integrated Planning Authorization Subcommittee in early September, eight months after the Shintong Planning advisory application was submitted in January, allowing full-scale construction to begin.

Eunma Apartments is scheduled to begin construction in 2030 and be completed in 2034. A public parking lot will be installed to address the chronic parking shortage in Daechi-dong's academy district. The apartments will feature an open public library, a national and public daycare center, a security center, a park, and a storage facility, creating a residential environment that integrates education, welfare, and safety.

For the first time in a redevelopment project, "public housing" will be introduced. This is the first example of public housing being combined with private-led redevelopment. This will provide an additional 655 units by applying a special floor area ratio (from 300% to 331.9%) for areas near subway stations.

The "station area floor area ratio special" system allows for a relaxation of the floor area ratio by up to 1.2 times the legal limit in areas near subway stations with convenient public transportation and excellent infrastructure, thereby enhancing profitability. 30-40% of the relaxed floor area ratio will be allocated to private housing, and 60-70% to public housing.

Of the 655 additional units supplied through the floor area ratio exemption, 195 will be public housing for real demand, including middle-class families with multiple children. The remaining 227 will be privately owned, and 233 will be public rental housing.

Currently, the Seoul Metropolitan Government is reviewing the application of the floor area ratio exemption for five complexes, including Eunma Apartment, near subway stations. The city will comprehensively consider the site characteristics of each complex, including area and road conditions, and the surrounding environment. The city will review the appropriate floor area ratio relaxation range during the redevelopment plan development stage and make a decision after committee deliberation.

Meanwhile, starting with the Eunma Apartment redevelopment project, the Seoul Metropolitan Government plans to accelerate redevelopment projects in key areas, including Gangnam, Yeouido, Mokdong, and Seongsu. Through this initiative, the city aims to supply 25,000 units in Gangnam District and 310,000 units throughout Seoul by 2031.

In this regard, Seoul Mayor Oh Se-hoon visited Eunma Apartment at 10:30 AM on the 13th to inspect its aging condition and meet with residents, announcing his commitment to thorough project management and administrative support to ensure the smooth progress of the redevelopment project.

Mayor Oh stated, "Seoul's clear principle for housing supply is that the private sector takes the lead and the public sector actively supports, rapidly supplying high-quality housing where citizens want it." He added, "Starting with Eunma Apartment, we will swiftly pursue private redevelopment projects in aging residential areas to rapidly expand housing in key areas that have driven up housing prices."